10 nov 2010
ORDENANZA EN MAGDALENA DEL MAR
ORDENANZA QUE ESTABLECE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOSCOMPLEMENTARIOS, ESTÁNDARES DE CALIDAD Y OTRAS DISPOSICIONES CONEXASPARA EL AREA DE TRATAMIENTO III (SECTORES III y IV) DEL DISTRITO DE MAGDALENADEL MAR
Ley 27333, complementaria a la Ley Nº 27157 de DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES,...
Ley 27333, Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones. También es complementaria a la Ley Nº 27157 de DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
COPROPIEDAD, FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Este enlace proporciona definiciones muy amplias referidas al tema de COPROPIEDAD, así como las facultades, obligaciones y demás detalles de la Junta de Propietarios y las consideraciones que deben tener en sus actos en general.
VECINOS MOROSOS CON HORAS CONTADAS
Normas permiten demandar en la vía judicial a vecinos morosos
Mecanismo legal solo está permitido a juntas de propietarios inscritas en registros públicosEl llamado 'boom' de la construcción está permitiendo a más de una familia hacer realidad el sueño de la casa propia. Pero la convivencia en los edificios de departamentos no ha sido ni resulta fácil cuando un vecino se niega a pagar la cuota por mantenimiento de áreas y servicios comunes.¿Qué hacer ante esa situación? El doctor Carlos Carpio Ramírez, especialista en derecho civil, recuerda que el reglamento de la Ley 27157 (Decreto Supremo 008-2000-MTC) plantea una salida a ese tipo de controversias.La norma establece que, de verificarse tres meses de mora en el pago de cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias por parte de algún ocupante, el presidente de la junta de propietarios puede exigirle el pago del monto adeudado a través de una demanda judicial.Pero para poder hacerlo es necesario que la junta de propietarios esté inscrita en registros públicos. "El problema es que la mayor parte de edificios en el país no cuenta con una junta de propietarios debidamente constituida, carece de representantes autorizados o estos no tienen facultades inscritas. Por eso, a pesar de la ley, el mecanismo de cobro no se puede aplicar en la realidad", dijo Carpio Ramírez.Además --anotó-- ante la lentitud del sistema judicial, más de una junta de propietarios desiste de emprender la demanda judicial.Pero no todas. En el edificio Universal, ubicado en la tercera cuadra del jirón Camaná, en el Centro Histórico de Lima, la junta de propietarios que preside Lilia Contreras ha planteado 15 demandas judiciales.
REVISIÓN DE NORMAS
¿Cuántas juntas de propietarios tienen respaldo legal para defender los derechos e intereses de sus representados? Hasta el 2005, en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) había más de mil juntas inscritas . Empero, la mayoría de organizaciones de ese tipo es informal.Ante tal situación --sostuvo el abogado Carlos Carpio-- no solo urge la difusión de las normas vigentes, sino también su revisión. "La actual legislación sobre la solución de controversias en temas de propiedad horizontal puede ser mejorada, considerando que el actual reglamento de la Ley 27157 solo dedica dos artículos a este tema, y la Ley Orgánica de Municipalidades, uno (el artículo 84). En este último caso, por desconocimiento, la mayoría de municipios no cumple con fiscalizar el cumplimiento de los acuerdos de las juntas de propietarios, a pesar de que la ley los obliga a ello", subrayó.
CLAVES 4 Para inscribir a la junta de propietarios o a su presidente se debe presentar una copia certificada del acta de la reunión en la que se aprobó su designación.
4 El trámite demora siete días y por él se paga 36 soles. No se requiere la firma de un abogado.4 El edificio residencial debe contar, ante todo, con un reglamento interno.
Mecanismo legal solo está permitido a juntas de propietarios inscritas en registros públicos
El llamado 'boom' de la construcción está permitiendo a más de una familia hacer realidad el sueño de la casa propia. Pero la convivencia en los edificios de departamentos no ha sido ni resulta fácil cuando un vecino se niega a pagar la cuota por mantenimiento de áreas y servicios comunes.
¿Qué hacer ante esa situación? El doctor Carlos Carpio Ramírez, especialista en derecho civil, recuerda que el reglamento de la Ley 27157 (Decreto Supremo 008-2000-MTC) plantea una salida a ese tipo de controversias.
La norma establece que, de verificarse tres meses de mora en el pago de cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias por parte de algún ocupante, el presidente de la junta de propietarios puede exigirle el pago del monto adeudado a través de una demanda judicial.
Pero para poder hacerlo es necesario que la junta de propietarios esté inscrita en registros públicos. "El problema es que la mayor parte de edificios en el país no cuenta con una junta de propietarios debidamente constituida, carece de representantes autorizados o estos no tienen facultades inscritas. Por eso, a pesar de la ley, el mecanismo de cobro no se puede aplicar en la realidad", dijo Carpio Ramírez.
Además --anotó-- ante la lentitud del sistema judicial, más de una junta de propietarios desiste de emprender la demanda judicial.
Pero no todas. En el edificio Universal, ubicado en la tercera cuadra del jirón Camaná, en el Centro Histórico de Lima, la junta de propietarios que preside Lilia Contreras ha planteado 15 demandas judiciales.
REVISIÓN DE NORMAS
¿Cuántas juntas de propietarios tienen respaldo legal para defender los derechos e intereses de sus representados? Hasta el 2005, en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) había más de mil juntas inscritas . Empero, la mayoría de organizaciones de ese tipo es informal.
Ante tal situación --sostuvo el abogado Carlos Carpio-- no solo urge la difusión de las normas vigentes, sino también su revisión. "La actual legislación sobre la solución de controversias en temas de propiedad horizontal puede ser mejorada, considerando que el actual reglamento de la Ley 27157 solo dedica dos artículos a este tema, y la Ley Orgánica de Municipalidades, uno (el artículo 84). En este último caso, por desconocimiento, la mayoría de municipios no cumple con fiscalizar el cumplimiento de los acuerdos de las juntas de propietarios, a pesar de que la ley los obliga a ello", subrayó.
CLAVES 4 Para inscribir a la junta de propietarios o a su presidente se debe presentar una copia certificada del acta de la reunión en la que se aprobó su designación.
4 El trámite demora siete días y por él se paga 36 soles. No se requiere la firma de un abogado.
4 El edificio residencial debe contar, ante todo, con un reglamento interno.
CONVIVIR EN PROPIEDAD HORIZONTAL : que debo saber?
Convivir en “Propiedad Horizontal”
Qué debo saber para convivir dentro de un edificio? Cómo deben actuar “Los consortes”, el consejo de administración y cuales son las obligaciones del administrador.
Sabemos que nadie cuando compra o visita un departamento para alquilar o comprar verifica si realmente es para vivienda o apto profesional, tampoco cuantos departamentos hay, (que con solo ver el portero nos daríamos cuenta), ni si el administrador es eficiente, si las expensas son como nos contó la inmobiliaria, si hay morosos por expensas, si hay incobrables o cuantas unidades están ocupadas o no, en síntesis, nadie pide el reglamento de copropiedad para leerlo ni siquiera la liquidación de las últimos tres recibos de expensas, fundamental, además de la vista de la Unidad funcional y el estado de la pintura... Ni hablar si alquilo o compro el local que esta en PB a la calle de ese edificio en PH, y no uso el ascensor, y debo pagar por su reparación, y montón de cosas, como por ej. el porcentaje de expensas a pagar según el Reglamento, con relación al local.
Es claro entonces que en la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un “reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.
Se calcula que sólo en Buenos Aires y el conurbano existen más de cien mil edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y que además se trata de un sector de la sociedad muy problematizado, descuidado por la legislación y también por la educación. La única ley orgánica que regula la PH es la 13.512 del año 1948, que desde entonces no sufrió ningún "aggiornamiento" y debiera hacérsele algunas enmiendas acordes con los tiempos.
El Consorcio de Propietarios es una sociedad sin fines de lucro, y que como sociedad no vende ningún producto. Todo lo que se produce lo consumen los propietarios, compra y contrae obligaciones con terceros, que de no cumplirse afectan a todos los propietarios en forma proporcional. Cuenta con equipos e instalaciones, además consume insumos, contrata personal operativo y nombra representantes. Todo esto con un único fin, asegurar la mejor calidad de vida para el consorcio.
En la propiedad horizontal cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.
Para vivir en Propiedad Horizontal, son necesarios ciertos conocimientos previos, así como también la aceptación de determinadas condiciones. No todo esta permitido. Hay quienes creen que el título de propiedad de una Unidad Funcional, es la autorización para actuar con libertad, tanto dentro de los ambientes de su departamento como en los espacios comunes del Edificio.
Así surge uno de los principales problemas de quienes habitan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, la Convivencia. A esto le sumamos los inconvenientes con el Mantenimiento Estructural del Edificio: Cañerías con pérdidas, Ascensor que funciona en días pares, etc. Ineficiencia de los Contratistas. Elevado precio de las Reparaciones. Incumplimiento del Personal de Limpieza o Encargado del Edificio, y tenemos un dolor de cabeza difícil de terminar...
LOS CONSORTES:
Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce. Además, con socios que van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta. Cuando se encuentra en el ascensor con alguno de ellos, a veces no sabe bien si es un nuevo vecino o un ladrón.
Además, cuántos propietarios de unidades en PH saben que esa relación con los demás propietarios o consortes está regida por un contrato llamado "Reglamento de Copropiedad y Administración" redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.
No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante las horribles y extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente conceptualiza. De modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el familiar hasta el político, son series de parlamentos que van y vienen y no se encuentran. No se sacan conclusiones. Quiere decir que cada uno sigue pensando como pensaba.
Hay asambleas de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más desorientada que cuando comenzó. Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas. Porque el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un diálogo. Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno habla por su cuenta.
Sin embargo debiera ser un espacio para hablar, sacar conclusiones, resolver si el administrador es removido, si esta haciendo las cosas bien, si hay un nuevo consorcista, si el de al lado tiene una mascota cuando no debía, si algún depto se destina a (como me ha pasado) fines “non sanctos”, si se debe pintar la pared con humedad del hall y si González se puso al día con las expensas. Todo quedara registrado en las Actas de Asamblea (con día, hora, y firma de cada uno de los presente, con relato de lo que se hablo y resolvió), y se tomara decisión en función de tales mayorías (quórum).
Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el “administrador”, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio.
DRA DI CATALDO VANESA*
dicataldo@speedy.com.ar
SOBRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el Perú, la Ley 27157 (publicada el 20.07.99) estableció, entre otros temas de importancia, dos exigencias para todos los Edificios de Departamentos,Quintas, Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales, y otras Unidades Inmobiliarias con Bienes Comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos:
Primero.-Deben contar con un Reglamento Interno.
Segundo.-Todos los Reglamentos Internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación (20.07.99), deberán adecuarse a lo que ella establece.
Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva ante los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.
Debe tener presente que el Reglamento Interno debidamente redactado y formalizado, establece en forma clara y precisa las reglas necesarias para lograr una convivencia pacífica y en armonía con nuestros vecinos, brindándonos la calidad de vida que cada uno nos merecemos.
BENEFICIOS DE CONTAR CON UN REGLAMENTO INTERNO:
A continuación enumeramos los principales actos que su Junta de Propietarios podrá realizar válidamente luego de adecuar su Reglamento Interno a la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).
1. Regularizar la Constitución de la Junta de Propietarioso Realizar su inscripción ante la SUNARP.o Determinar al Presidente si existiera pluralidad de propietarios.o El Presidente de la Junta de Propietarios gozará de las facultades de representación procesal.
2. Realizar el cobro judicial por el incumplimiento o retraso (mora)o En el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.o El hecho que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
3. Obtener el Saneamiento Registral de su Edificacióno Alcanzar el reconocimiento legal e inscripción de su Edificacióno Registrar una Ampliación en la edificación vía Regularización de Fábrica.
4. Optar por un “Criterio Razonable” para determinar:o El porcentaje de participación en los bienes comunes.o El monto a cancelar por concepto de mantenimiento de los servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.o Los “Criterios Razonables” pueden ser: criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.o Con la normatividad anterior (Decreto Ley 22112) el único criterio permitido para determinar porcentaje de participación en los bienes comunes y los gastos era el del “área construida de su sección”.
5. Asimismo, podrá:o Establecer limitaciones a los usos permitidos por las normas vigentes, para las secciones de propiedad exclusiva.o Determinar que bienes comunes serán intransferibles.
6. En cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de las Unidades Inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes, podrán regular:o Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, arrendatarios u otros poseedores.
JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA
¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.
Las funciones de la Junta de Propietarios son:Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.
Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.
¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?
En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como: Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes. Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes. Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados. Adquirir bienes muebles e inmuebles.
Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:
El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:
En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:
a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.
Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:
La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.
Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.
Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:
Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble,dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.
Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.
Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.
Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.
LEY 27157 DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN
Ley No. 27157 EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA POR CUANTO: El Congreso de la República ha dado la Ley siguiente: EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA; Ha dado la Ley siguiente:
REGLAMENTO DE LA LEY Nº 27157
Reglamento de la Ley Nº 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declarat
Reglamento de la Ley Nº 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de edificaciones, Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (Publicado el 17 de febrero
LEY Nº 27157 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
http://www.msi.gob.pe/portal/images/stories/pdfs/otras_normas_legales/LEYREGULEDIF.pdf
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