¿QUE LEY OBLIGA A QUE TODOS LOS EDIFICIOS, CONDOMINIOS CENTROS COMERCIALES, QUINTAS Y SIMILARES; TENGAN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS FORMAILIZADA? ¿POR QUE?
Es la Ley Nº 27157 de Propiedad Horizontal y su reglamento. Esto debido a que los propietarios poseen inmuebles construidos en un predio de propiedad común, que es el terreno donde está construido el edificio o el condominio, etc. Este predio de propiedad común al tener áreas de uso común y también sobre el se construirán áreas con el mismo uso, también tendrán servicios de uso común; el mantenimiento de todo ello implica un costo, el cual debe ser cubierto, con la finalidad de que cumpla su objetivo, que es el de ser provechoso para los residentes. La Ley regula estas obligaciones de los residentes o propietarios, con la finalidad de que su responsabilidad no sea eludida y sea cumplida bajo penalidad.¿ES SUFICIENTE EL REGLAMENTO QUE ENTREGA LA CONSTRUCTORA A CADA PROPIETARIO AL MOMENTO DE ADQUIRIR SU INMUEBLE?
Para hacer los trámites de individualización es suficiente, pues eso permitirá a las autoridades dar fe de que el predio ha sido transferido correctamente y al mismo tiempo el predio cumple con los requisitos y autorizaciones que la Ley exige.¿CON EL REGLAMENTO QUE ENTREGA LA CONSTRUCTORA YA SE PUEDE CONSTITUIR LA JUNTA DE PROPIETARIOS?
No, el Reglamento que entrega la Constructora es solamente para efectuar los trámites de transferencia de la propiedad, pero para constituir la Junta de Propietarios es necesario que se haga una asamblea y se haga una adecuación a la Ley Nº 27157, de ese reglamento, e inclusive añadiendo algunos acuerdos que los residentes desearan, añadido al hecho de que en ese reglamento nuevo deben figurar los nombres de los que conforman la Junta Directiva y los poderes que se le otorga al presidente.¿EL SERVICIO DE ADMINISTRACION ES LO MISMO QUE TENER UN CONSERJE? ¿POR QUE?
No, no es lo mismo, el conserje cumple una función muy distinta, siendo su labor un poco más exacta y específica, pues entre otras cosas, se encarga de guardar la correspondencia de los propietarios o usuarios, toma nota de las visitas al edificio, atiende la puerta de ingreso al edificio; en otras palabras es una especie de vigilante, mas no es un administrador. Muchos propietarios o empresas administradoras cometen el error de encargar a los conserjes las labores administrativas o de otra índole, haciendo que ese puesto no cumpla con sus funciones a cabalidad, poniendo en riesgo a las personas, sus propiedades, que se traduce en un pésimo servicio, tanto de administración como de conserjería o vigilancia.¿EL SERVICIO DE ADMINISTRACION INCLUYE LA VIGILANCIA? ¿POR QUE?
No, En muchos casos con la finalidad de presentarse como ‘baratas’, las empresas administradoras ofrecen un servicio de administración que incluye el servicio de vigilancia, limpieza, etc, pero no cumplen a cabalidad con lo que ofrecen, ya que el servicio de administración es un servicio especializado y muy diferenciado del resto de servicios; que con el tiempo las deficiencias o ‘sorpresas’ salen a la luz.¿EL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO DEBE VISITAR EL EDIFICIO DIARIAMENTE? ¿POR QUE?
Si, debe hacer una supervisión diaria, para recoger los sucesos de lo acontecido durante su periodo de ausencia, así como verificar que todo esté en orden y que el personal a su cargo desarrolle su trabajo de acuerdo a lo solicitado por su cliente; así mismo debe tomar nota para realizar reparaciones o cambios de accesorios de uso común; así como coordinar los temas que le son de su competencia.¿EL ADMINISTRADOR DEBE ENTREGAR UNA LIQUIDACION MENSUAL DE GASTOS? ¿POR QUE?
Si, ya que de esa manera hará saber a los propietarios todo lo relacionado a los gastos en los que se ha incurrido, así como informar del cumplimiento de las labores y trabajos programados en su cronograma de gestión. Asimismo debe entregar junto con el recibo respectivo, una copia de los documentos que sustentan los gastos detallados en la liquidación.¿LOS PROPIETARIOS TIENEN LA OBLIGACIÓN DE CUMPLIR LOS ACUERDOS TOMADOS EN ASAMBLEA, AUN CUANDO NO ESTÁN DE ACUERDO CON DICHAS DECISIONES? ¿QUIÉN O QUE OBLIGA A DICHO CUMPLIMIENTO?
Si, los propietarios e inquilinos que residen en un predio organizado y cuyos reglamentos están adecuados e inscritos en Registros Públicos, con el respaldo de la Ley de Propiedad Horizontal Nº 27157, están en la obligación de acatar los acuerdos adoptados por mayoría en las asambleas de propietarios, aun cuando no estén de acuerdo o no hayan estado presente en la asamblea donde aprobaron dichos acuerdos. Esto está regulado por la misma Ley de Propiedad Horizontal Nº27157.¿QUIÉN ASUME LA RESPONSABILIDAD CUANDO SE GENERA UNA MULTA A CAUSA DE CUALQUIER FALTA U OCURRENCIA QUE INVOLUCRA A UN EDIFICIO, CONDOMINIO O CENTRO COMERCIAL?
La responsabilidad es solidaria, es decir, que todos los propietarios asumen esa responsabilidad de manera conjunta y todos deben pagar dicha multa, de acuerdo a la alícuota que les corresponde.¿POR QUÉ EL PRESIDENTE NO ASUME ESA RESPONSABILIDAD?
Pues el Presidente solo es un representante de todos los propietarios, aún cuando tuviera poderes de representación inscritos en Registros Públicos, no tiene responsabilidad de las decisiones que se tomen en una asamblea, las cuales sin la debida asesoría profesional, pueden incurrir en un error que los puede llevar a pagar multas y hasta poner en riesgo sus propiedades.¿QUE DEBO HACER AL MOMENTO DE COMPRAR UN DEPARTAMENTO U OFICINA QUE ESTE EN UN EDIFICIO, CONDOMINIO O CENTRO COMERCIAL?
Si el predio es para vivienda o para comercio. Si el predio en general cumple con las Normas de Construcción, Seguridad Ciudadana, si ya esta saneado y con las autorizaciones pertinentes ante las autoridades Municipales. Pedir el reglamento, que es requisito indispensable para el otorgamiento del Título de propiedad. Conocer cuantos predios conforman el edificio, condominio o centro comercial. Si ya existe una Junta de Propietarios, con reglamentos, instalada y reconocida. Quien es el Presidente de la Junta. A cuanto ascienden los gastos comunes. Cuantos propietarios morosos hay y desde cuando están en deuda. Pedir el detalle de las liquidaciones por gastos comunes. Cuales son las restricciones que hay en el reglamento respecto a la tenencia de mascotas y horarios para la organización de fiestas privadas. Conocer cuantos ascensores hay, en que estado de conservación se encuentran, de que marca son y si tienen un mantenimiento adecuado; quien hace el mantenimiento. Conocer si existe un sistema contra incendios en perfecto estado de acuerdo a la normativa del país. Si el personal de vigilancia y de limpieza están bajo un régimen formal de empleo, gozando de los beneficios sociales respectivos, ó si estos están bajo la responsabilidad de terceros. Conocer en que condición de estado se encuentran los sistemas de abastecimiento de agua, desagüe, alumbrado, comunicación, seguridad, cercos, puertas eléctricas, pintura en general. Conocer a cargo de quien está la administración.¿QUÉ ES EL REGLAMENTO INTERNO Y EN QUE CONSISTE?
Es el documento que otorga el propietario del terreno o el constructor de los predios, por escritura Pública ante Notario, que luego es Registrado en Registros Públicos, con la finalidad de definir, cuales son los límites de la propiedad común y los límites de la propiedad exclusiva. Este contempla el conjunto de normas que definen la extensión y los límites del derecho de propiedad, las relaciones internas, derechos y obligaciones recíprocas de los propietarios y/o poseedores de las unidades inmobiliarias de un edificio, condominio o centro comercial determinado. Asimismo, el reglamento define a cada uno de los elementos que conforman la propiedad en toda su extensión, al grupo humano que residirá u ocupará cada una de las unidades exclusivas. Este documento describe cada una de las unidades inmobiliarias, comunes y exclusivas, su ubicación geográfica o dirección dentro del ámbito local, su conformación y los servicios con los que cuenta. Del mismo modo describe el tipo de uso que las unidades exclusivas deben tener, sean para vivienda, uso comercial o ambos, especificándolas; describiendo si existe algún tipo de limitaciones en su uso final. También se describen cuales son las áreas, servicios y bienes que corresponden al uso común de todos los que adquieren los bienes que están dentro de los límites de la unidad inmobiliaria. En este documento se precisan las áreas de las unidades exclusivas y de las áreas que estando fuera de los límites de las unidades exclusivas, forman parte de ésta al momento de su adquisición, tales como: estacionamiento ó cochera, depósito, otros.¿ES OBLIGATORIO EL CUMPLIMIENTO DE LO MANIFESTADO EN EL REGLAMENTO INTERNO?
Si, su cumplimiento es de carácter obligatorio para toda persona que adquiera u ocupe cualquiera de las unidades inmobiliarias que conformen el edificio, condominio o centro comercial; sea como propietario, poseedor, inquilino, sin excepción o limitación alguna; quedando obligados a respetar fielmente las disposiciones establecidas en dicho reglamento.¿EL REGLAMENTO PUEDE SER MODIFICADO?, DE SER ASÍ, ¿COMO SE HACE LA MODIFICACIÓN?
Si, el reglamento interno puede ser modificado. Esta modificación se hace en asamblea mediante la aprobación del 50% más 1 de los asistentes en primera instancia y en segunda instancia por mayoría, con los que estén presentes. Del mismo modo, esta modificatoria se eleva a escritura pública para luego ser registrada en registros públicos.¿QUÉ DEBO HACER SI COMPRO UN DEPARTAMENTO Y POR MI INEXPERIENCIA EL EDIFICIO DONDE SE ENCUENTRA NO TIENE LAS AUTORIZACIONES NI REGLAMENTO INSCRITO Y POR ENDE NO PUEDO INDIVIDUALIZAR MI PROPIEDAD?
En primera instancia, puede pedir la devolución de su dinero. En segunda instancia puede juntarse con otros propietarios y averiguar si las deficiencias son subsanables, así como el costo de subsanación, para luego trasladar este costo a la constructora. Exigir a la constructora que regularice la inscripción del Reglamento en los Registros Públicos.¿A QUIEN DEBO ACUDIR Y QUE SE DEBE HACER CUANDO YA HAY PUERTAS O PINTURA QUE SE ESTAN DETERIORANDO Y QUE LES FALTA MANTENIMIENTO O QUE TODAVIA HAY DEFICIENCIAS Y LA CONSTRUCTORA TODAVIA NO HA VENDIDO EL TOTAL DE LAS PROPIEDADES?
Los pocos propietarios que ya están residiendo en el edificio o condominio, deben organizarse en una Junta de Propietarios provisional, elegir un representante y decidir la contratación de un administrador profesional. Una vez organizados y con una administración se puede acudir con todo derecho a la Gerencia de la Constructora para pedirle cumplir con sus compromisos de mantenimiento por los departamentos desocupados, así como pedirle que subsane las deficiencias encontradas. El administrador elegido, debe tener los poderes de representación para hacer gestión ante la constructora, a fin de solicitarles subsanen las deficiencias y también cubran los costos de mantenimiento por cuenta de los predios aun desocupados.¿EL PERSONAL QUE TRABAJA PARA UNA JUNTA DE PROPIETARIOS DEBE ESTAR EN PLANILLA?
Si el personal ha sido contratado directamente por la Junta de Propietarios y trabajan más de ocho horas diarias (en caso de los vigilantes y conserjes), cumpliendo un horario, deberían estar bajo un régimen laboral de acuerdo a la Ley, en planilla y con los beneficios que esta les da derecho a gozar. De otro lado si se contrata personal a través de una empresa especializada, es bueno cerciorarse de que estas personas también estén en planilla de la empresa o bajo un Régimen de Contratación que excluya a los propietarios de cualquier responsabilidad laboral; tomando nota de las fechas de vencimiento de estos contratos.¿QUE PASARIA SI EL PERSONAL QUE TRABAJA PARA LA JUNTA DE PROPIETARIOS NO ESTA EN PLANILLA, PERO SE LE PAGA UN BUEN SUELDO, SEGURO, VACACIONES Y HASTA SE LE DA DOS GRATIFICACIONES ANUALES Y CANASTA NAVIDEÑA?
Estar en Planilla, significa que el personal está registrado, ante los entes reguladores y recaudadores, como dependiente del contratista o contratante, en este caso puede ser la Junta de Propietarios o la empresa que brinda el personal, por ende mes a mes se hacen las declaraciones de aportes y descuentos, los pagos respectivos de seguros, CTS, etc; Si no se cumpliere con ello, aun cuando se le este ‘pagando’ esos rubros, pero no están declarados y registrados, se estaría incurriendo en falta grave. En este caso el Ministerio de Trabajo o la entidad de administración tributaria, puede imponer la multa correspondiente, en la que todos los propietarios tienen que asumir de manera solidaria; corriendo el riesgo que sus propiedades sean embargadas.¿QUE ES LO MAS RECOMENDABLE? ¿QUE EL PERSONAL SEA CONTRATADO POR LA JUNTA, QUE SEA CONTRATADO A TRAVES DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS O QUE SEA COLOCADO POR LA EMPRESA ADMINISTRADORA?
Cuales quiera de las tres opciones se pueden ajustar a las necesidades y capacidad de pago de los interesados. Cuando es contratado por la Junta de Propietarios hay que preocuparse de que la persona tenga sus documentos en regla y cumpla los requisitos previstos. Las empresas de servicios que brindan personal, suelen tener costos un poco más elevados por el hecho que son empresas y su segmento de mercado está dirigido a los centros comerciales, clubes y similares, sin que ello signifique que los edificios multifamiliares o condominios no puedan acceder a sus servicios. La empresa administradora puede contratar el personal, por encargo de la Junta de Propietarios, acordando los términos bajo los cuales se contraría este personal.¿LA JUNTA DE PROPIETARIOS DEBE LLEVAR UNA CONTABILIDAD? ¿QUIEN O QUE LO HACE EXIGIBLE? ¿ES NECESARIO AUN CUANDO NO GENERE IGV Y RENTA?
Si, al estar Inscrita en Registros Públicos, también debe estar inscrita en SUNAT, bajo un régimen simplificado o General, de acuerdo a las necesidades de esta; por tanto está obligada a llevar los libros contables respectivos y por ende debe tener su contador para que haga las declaraciones mensuales, anuales y emita los Balances respectivos. La exigencia o la obligatoriedad parte desde el mismo hecho de estar registrada ante los entes registrales y reguladores; pues al ser una entidad con una representación formal está en la obligación de llevar su contabilidad, de tener sus libros y hacer sus declaraciones. El hecho de no generar IGV o RENTA, no la exime de dicha obligación, pues se dan casos en que hay Juntas de Propietarios que brindan servicios a terceros, como alquiler de cocheras u otros, por las que tienen que emitir un comprobante de pago, generando ingresos propios para la Junta de Propietarios, por tanto deben hacer sus declaraciones de impuestos y pagarlos como es debido.¿QUIEN DEBE CONTRATAR AL CONTADOR, LA JUNTA O LA EMPRESA ADMINISTRADORA?
Es usual que la empresa administradora brinde el servicio de contabilidad como parte del servicio de administración, pero la junta también tiene la potestad de contratar el suyo, quien deberá hacer el contrato que más le convenga.¿QUE SE PUEDE HACER CON LAS OBLIGACIONES CUANDO HAY PROPIETARIOS O INQUILINOS MOROSOS? ¿SE DEBE CUBRIR ESE DEFICIT CON LOS APORTES PARA IMPREVISTOS?
Con la asesoría que brinda la empresa administradora, se puede llegar a una buena solución para cubrir el déficit generado por los morosos, pues no se debe permitir que el resto de propietarios se perjudique económicamente o que uno de los servicios les sea suspendido, acarreando incomodidad general o generándoles serias consecuencias. No es recomendable que se cubra ese déficit con los aportes para imprevistos, pues han sido creados para un fin diferente.¿EN QUE NOS PUEDE AYUDAR UNA EMPRESA ADMINISTRADORA FRENTE A LOS PROPIETARIOS O INQUILINOS MOROSOS?
Las empresas serias tienen el compromiso de asesorar a sus clientes en todos los menesteres que implica su labor, entre ellas la cobranza a propietarios o inquilinos morosos; muy pocas empresas cuentan con un equipo de abogados dispuestos a iniciar acciones de esta índole.¿POR QUÉ RAZONES, UN PROPIETARIO O INQUILINO, DECIDIRÍA NO PAGAR LOS GASTOS COMUNES?
Aludir que no tiene presupuesto suficiente para afrontar dicho gasto. Que no está de acuerdo con el cálculo de las alícuotas. Que no está de acuerdo con la adecuación de los Reglamentos. Aludir que nadie está en el derecho de exigirle dicho pago; esto puede suceder cuando las Juntas de Propietarios no están debidamente organizados y formalizados.¿POR CUÁNTO TIEMPO PUEDEN ESTAR IMPAGAS LAS CUOTAS DE GASTOS COMUNES Y QUE SUCEDERÍA SI EL PROPIETARIO LLEVA VARIOS AÑOS SIN PAGAR?
Lo ideal es que las cuotas se paguen dentro del mes de su vencimiento y dependerá de las medidas acordadas en el reglamento interno. Si la Junta de Propietarios no está formalizada y el propietario o inquilino se rehúsa a cubrir su obligación, esta deuda puede seguir incrementándose sin que nadie pueda hacer algo al respecto, perjudicando a todos los propietarios. Si la Junta de Propietarios esta formalizada, esta tiene los suficientes poderes como para iniciarle un proceso legal de cobranza coactiva o judicial, al punto que el propietario moroso corre el riesgo de perder su inmueble.¿LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO IMPAGAS, SON ACUMULABLES Y GENERAN INTERESES?
Si, las cuotas de mantenimiento o gastos comunes son acumulables, los intereses a pagar por dicha mora también pueden estar acordadas en el reglamento y aún cuando no esté especificado en el Reglamento el pago de mora o interés alguno, los intereses pueden ser calculados y aplicados por la vía legal, cuando se inicie el proceso de cobranza judicial.SI UN PROPIETARIO O INQUILINO CAUSA DAÑOS A LA PROPIEDAD COMUN, ¿DEBE CUBRIR SU REPARACIÓN O REPOSICIÓN? ¿QUÉ SE DEBE HACER SI NO DESEA PAGAR EL DAÑO?
Si, puesto que el daño a la propiedad común o a equipos de uso o servicio común implicará un perjuicio para el resto de propietarios, ya sea desde el punto de vista estético, limite de uso o servicio y de costo de reparación o reposición. Si no desea pagar el daño, se debe proceder incluyendo el gasto generado en su recibo y si así esta renuente a reconocer el costo se debe proceder del mismo modo como para los propietarios morosos.
