Convivir en “Propiedad Horizontal”
Qué debo saber para convivir dentro de un edificio? Cómo deben actuar “Los consortes”, el consejo de administración y cuales son las obligaciones del administrador.
Sabemos que nadie cuando compra o visita un departamento para alquilar o comprar verifica si realmente es para vivienda o apto profesional, tampoco cuantos departamentos hay, (que con solo ver el portero nos daríamos cuenta), ni si el administrador es eficiente, si las expensas son como nos contó la inmobiliaria, si hay morosos por expensas, si hay incobrables o cuantas unidades están ocupadas o no, en síntesis, nadie pide el reglamento de copropiedad para leerlo ni siquiera la liquidación de las últimos tres recibos de expensas, fundamental, además de la vista de la Unidad funcional y el estado de la pintura... Ni hablar si alquilo o compro el local que esta en PB a la calle de ese edificio en PH, y no uso el ascensor, y debo pagar por su reparación, y montón de cosas, como por ej. el porcentaje de expensas a pagar según el Reglamento, con relación al local.
Es claro entonces que en la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un “reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.
Se calcula que sólo en Buenos Aires y el conurbano existen más de cien mil edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y que además se trata de un sector de la sociedad muy problematizado, descuidado por la legislación y también por la educación. La única ley orgánica que regula la PH es la 13.512 del año 1948, que desde entonces no sufrió ningún "aggiornamiento" y debiera hacérsele algunas enmiendas acordes con los tiempos.
El Consorcio de Propietarios es una sociedad sin fines de lucro, y que como sociedad no vende ningún producto. Todo lo que se produce lo consumen los propietarios, compra y contrae obligaciones con terceros, que de no cumplirse afectan a todos los propietarios en forma proporcional. Cuenta con equipos e instalaciones, además consume insumos, contrata personal operativo y nombra representantes. Todo esto con un único fin, asegurar la mejor calidad de vida para el consorcio.
En la propiedad horizontal cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.
Para vivir en Propiedad Horizontal, son necesarios ciertos conocimientos previos, así como también la aceptación de determinadas condiciones. No todo esta permitido. Hay quienes creen que el título de propiedad de una Unidad Funcional, es la autorización para actuar con libertad, tanto dentro de los ambientes de su departamento como en los espacios comunes del Edificio.
Así surge uno de los principales problemas de quienes habitan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, la Convivencia. A esto le sumamos los inconvenientes con el Mantenimiento Estructural del Edificio: Cañerías con pérdidas, Ascensor que funciona en días pares, etc. Ineficiencia de los Contratistas. Elevado precio de las Reparaciones. Incumplimiento del Personal de Limpieza o Encargado del Edificio, y tenemos un dolor de cabeza difícil de terminar...
LOS CONSORTES:
Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce. Además, con socios que van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta. Cuando se encuentra en el ascensor con alguno de ellos, a veces no sabe bien si es un nuevo vecino o un ladrón.
Además, cuántos propietarios de unidades en PH saben que esa relación con los demás propietarios o consortes está regida por un contrato llamado "Reglamento de Copropiedad y Administración" redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.
No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante las horribles y extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente conceptualiza. De modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el familiar hasta el político, son series de parlamentos que van y vienen y no se encuentran. No se sacan conclusiones. Quiere decir que cada uno sigue pensando como pensaba.
Hay asambleas de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más desorientada que cuando comenzó. Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas. Porque el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un diálogo. Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno habla por su cuenta.
Sin embargo debiera ser un espacio para hablar, sacar conclusiones, resolver si el administrador es removido, si esta haciendo las cosas bien, si hay un nuevo consorcista, si el de al lado tiene una mascota cuando no debía, si algún depto se destina a (como me ha pasado) fines “non sanctos”, si se debe pintar la pared con humedad del hall y si González se puso al día con las expensas. Todo quedara registrado en las Actas de Asamblea (con día, hora, y firma de cada uno de los presente, con relato de lo que se hablo y resolvió), y se tomara decisión en función de tales mayorías (quórum).
Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el “administrador”, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio.
DRA DI CATALDO VANESA*
